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對《物業服務糾紛司法解釋》的解讀


2013-01-14
 

1、物業合同對業主的約束力?

物業合同由建設單位或業委會與物業服務企業簽訂,根據合同的相對性的傳統理論,既然,業主不是合同一方當事人,那么,其就不應當被物業服務合同直接約束。實則不然,2009101日起施行的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定:物業服務合同對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。

2、物業服務合同的無效情形?

物業服務合同作為合同的一種,首先應當符合《合同法》第52的規定,否則該物業服務合同為無效或可撤銷的合同。除此之外,《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定:(一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同;(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款,為無效合同或無效條款。

3、物業的承諾是否可以作為物業服務合同的一部分?

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定:物業服務企業公開做出的服務承諾及制定的服務細則,應當認定為物業服務合同的組成部分,物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務,業主有權請求法院判令物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

4、物業違規收費,業主是否有權拒交?

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定:物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費,業主以違規收費為由提出抗辯的,人民法院應予以支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的,人民法院應予以支持。

5、房客不交物業費,業主承擔連帶責任???

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條規定,業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費,物業服務企業請求業主承擔連帶責任的,人民法院應予支持。

6、物業不合格,想解聘,應該怎么辦?

首先,根據《物權法》第76條的規定,應由專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半的雙過半的業主同意,解聘物業企業。

其次,由業委會書面通知物業企業解除物業服務合同,自該通知送達之日解除物業服務合同。

再次,業委會要求物業企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施,交還物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金,業主要求其退還已經預收但尚未提供物業服務期間的物業費。

最后,若物業公司拒不退出,業委會有權起訴物業企業,要求退出并交還相關材料和設施。

7、物業服務終止,業主尚欠物業費,由誰負責償還?

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條第二款規定,物業服務合同終止后,物業服務企業應向拖欠物業費的業主主張權利。

8、房客是否受制于物業管理合同和物業規約?

答案是肯定的。根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條規定,房客實施違反物業服務合同,以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛,法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。
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