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關于物業管理的兩個法律問題


2012-06-07
 

1、業主遺棄的有價值的物品,物業能處理么?

某小區業主在公共走道旁,因接聽手機不小心將隨身帶的茶葉遺忘丟棄,保安發現茶葉后拾得,以為是無主物就自己享用了。后業主在保安室發現茶葉盒,問詢后得知事情經過,要求物業賠償她的損失。

法官解答:

法院認為,公民的合法財產受法律保護。業主在公共部位存放物品(無論是貴重的,可以使用的,或不能使用的等等)的行為一般可以認為是暫時存放,而不能簡單地視為拋棄行為,不表示業主放棄了上述物品的所有權。物業有權清理拾得物,但事先應和業主溝通,不能順便亂扔,應給業主一個自我糾錯的機會。

物業公司清理拾得物過程中,在未通知業主的情況下,將其誤扔的明顯有價值的物品(茶葉),自行處理。該行為侵犯了業主的財產權利,造成了對方的財產損失,應承擔賠償責任。

作為物業管理服務公司,理應給業主提供一個安全舒心的居住環境,切實履行好自己的職責,保護每個住戶的財產安全。物業的工作人員,在發現或拾得物品時應及時上交到物業公司,物業公司應當在公示欄上貼出告示,讓業主來認領。在時間上可以分為兩類處理,對有保質期的物品(如茶葉等),以保質期的最后一天為界,過后物業公司有權可以處理,需要明確的是物業人員無權自行使用或享受。對一些可以長期使用不存在保質期的物品(如金銀首飾等),物業可以在公示期(一般最長為60天)后,做提存(變賣或另存)處理,業主在公示期后得知,可找物業領取提存處理后的金額。需要明確的是,提存處理不一定是等價處理,其中的差價損失需業主自己承擔。

2、因為攝像頭被樹葉擋住,導致業主找不到肇事者,物業要賠么?

某小區業主買的新車在小區停車過夜時被人惡意劃傷,業主在調取監控時發現,監控該車停放位置的攝像頭被樹葉擋住了,無法看到肇事者。業主在物業向法院起訴向其討要物業費時反將物業告上法院,希望賠償相關損失。

法官解答:

法院認為攝像頭的安置是為了攝入該區域的路面情況,所以物業公司應當定期對攝像頭進行維護和保養,如果發現有遮擋物,應該及時進行清理,物業的安保措施存在不足,造成業主損失的,物業應在管理不到位的范圍內適當承擔責任。

小區內發生丟失財物、人身受到傷害等事件后,追究物管是否有責任,主要根據物業管理合同中的相關條款來判定。

如果雙方在物業服務合同中有約定的,從約定;如果沒有約定的,一般物業服務公司應做到:封閉小區主要出入口晝夜有專人看守;夜間對重點部位道路進行巡查;有發生治安刑事案件應立即采取措施,及時報警并配合公安機關進行處理。

如果物業公司已做到上述工作,那物管不應承擔責任。如果有證據表明物業沒按照合同履職而造成失竊,可以追究其責任,但物管只負次要責任。
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